วิธีซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ด้วยคริปโตเคอร์เรนซี

ผู้ถือครองคริปโตจำนวนมากนิยมใช้สินทรัพย์ของตนสำหรับการซื้อครั้งใหญ่ที่มีนัยสำคัญ คำถามจึงเกิดขึ้นว่า: คุณสามารถซื้อบ้านด้วยคริปโตได้หรือไม่? เรามีคำตอบให้ในบทความนี้

คริปโตเคอร์เรนซีในฐานะวิธีการชำระเงิน

ตลอดไม่กี่ปีที่ผ่านมา การชำระเงินด้วยคริปโตได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เดิมทีถูกสร้างขึ้นเพื่อเป็นทางเลือกแบบกระจายศูนย์ให้กับ สกุลเงินเฟียต (fiat currencies) ปัจจุบันทั้งภาคธุรกิจและบุคคลทั่วไปต่างยอมรับคริปโตเป็นวิธีชำระเงิน เราได้ศึกษาประเด็นสำคัญของการชำระเงินด้วยคริปโตและสรุปให้คุณแบบครบถ้วน

คริปโตทำงานบนเครือข่ายแบบกระจายศูนย์โดยใช้เทคโนโลยี blockchain ซึ่งตัดความจำเป็นของตัวกลางอย่างธนาคารหรือผู้ประมวลผลการชำระเงินออกไป การทำธุรกรรมคริปโตมักมีค่าธรรมเนียมต่ำกว่าระบบชำระเงินแบบดั้งเดิม โดยเฉพาะการโอนข้ามพรมแดน การจ่ายด้วยคริปโตยังอาจเร็วกว่าโอนผ่านธนาคาร โดยเฉพาะกรณีธุรกรรมระหว่างประเทศ และถึงแม้จะไม่เป็นนิรนามโดยสมบูรณ์ ธุรกรรมคริปโตยังคงมอบความเป็นส่วนตัวมากกว่าวิธีชำระเงินแบบดั้งเดิม

ทั้งนี้ ควรทราบว่าถึงแม้คริปโตจะเป็นวิธีชำระเงินที่ดีและสะดวก แต่ก็มีความท้าทาย เช่น ความผันผวน การยอมรับยังไม่แพร่หลายเพียงพอ ความไม่แน่นอนด้านกฎระเบียบ และข้อกังวลด้านสิ่งแวดล้อมอันเนื่องมาจากเทคโนโลยีที่ใช้ในการขุด

ซื้อบ้านด้วย Bitcoin ได้จริงไหม?

ได้ คุณสามารถซื้อบ้านด้วย Bitcoin ได้ แต่ต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ

ตลอดช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้ขาย บริษัทอสังหาฯ และแพลตฟอร์มบางแห่งได้เริ่มรับชำระด้วย Bitcoin และคริปโตอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม กระบวนการยังไม่ตรงไปตรงมาเหมือนการใช้สกุลเงินดั้งเดิม และมีความท้าทาย/รายละเอียดเฉพาะที่ต้องพิจารณา ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย และบางครั้งต้องมีบริการตัวกลาง การปฏิบัตินี้ยังถือว่าเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม แต่มีแนวโน้มทำได้จริงมากขึ้นเมื่อคริปโตได้รับการยอมรับกว้างขึ้นในตลาดอสังหาฯ

หมายเหตุ: ควรทราบว่า ไม่ใช่ทุกเขตอำนาจศาลจะยอมรับคริปโต เป็นวิธีชำระเงินในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎเกณฑ์แตกต่างกันไปอย่างมากในแต่ละประเทศ ในพื้นที่ที่เป็นมิตรกับคริปโตอย่างสหรัฐอเมริกาและสวิตเซอร์แลนด์ การซื้อทรัพย์สินด้วยคริปโตทำได้ แต่ต้องพิจารณาประเด็นภาษีและกฎหมายให้ครบถ้วน ขณะที่ในประเทศอย่างจีนและอินเดีย ธุรกรรมอสังหาฯ ด้วยคริปโตถูกห้ามหรือถูกจำกัดอย่างเข้มงวด

วิธีการซื้อบ้านด้วยคริปโตเคอร์เรนซี

มีหลายวิธีในการซื้อบ้านด้วยคริปโต โดยรายละเอียดอาจแตกต่างกันตามความต้องการของผู้ซื้อ/ผู้ขาย และภูมิทัศน์ด้านกฎระเบียบ ด้านล่างคือวิธีหลัก ๆ

1) ชำระคริปโตให้ผู้ขายโดยตรง

ในวิธีนี้ ผู้ซื้อจ่ายให้ผู้ขายด้วยคริปโตโดยตรง โดยไม่แปลงเป็นเงินเฟียตก่อน วิธีดำเนินการมีดังนี้:

1. ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคาซื้อขาย อาจกำหนดเป็นมูลค่าเฟียตหรือเป็นคริปโตโดยตรง
2. ผู้ซื้อโอนคริปโตตามจำนวนที่ตกลงจากกระเป๋า (wallet) ของตนไปยังกระเป๋าของผู้ขาย
3. ทั้งสองฝ่ายควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษี เพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดท้องถิ่นและจัดทำเอกสารทางกฎหมายให้ถูกต้อง

นอกจาก Bitcoin แล้ว stablecoin เช่น USDT (Tether), USDC หรือ DAI ก็สามารถใช้ชำระค่าสินทรัพย์ได้เช่นกัน แนวทางคือผู้ซื้อใช้ stablecoin แทนคริปโตที่มีความผันผวนสูงอย่าง Bitcoin หรือ Ethereum และผู้ขายหรือแพลตฟอร์มอสังหาฯ บางแห่งยอมรับ stablecoin โดยตรง หรือแปลงเป็นเฟียตผ่าน exchange

2) ขายคริปโตแปลงเป็นเฟียตแล้วจึงซื้อทรัพย์สิน

นี่เป็นวิธีที่พบบ่อยที่สุดสำหรับผู้ถือครองคริปโต วิธีดำเนินการ:

1. ผู้ซื้อขายคริปโตบางส่วนบน exchange และแปลงเป็นเงินเฟียต
2. โอนเงินเฟียตเข้าบัญชีธนาคารของผู้ซื้อ
3. ผู้ซื้อใช้เฟียตซื้อบ้านผ่านวิธีดั้งเดิม เช่น โอนผ่านธนาคารหรือตราสารเงินสดของธนาคาร

3) ใช้แพลตฟอร์มอสังหาฯ ที่รองรับคริปโตโดยเฉพาะ

มีแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์บางแห่งที่เชี่ยวชาญธุรกรรมด้วยคริปโต ช่วยจับคู่ผู้ซื้อคริปโตกับผู้ขายที่ยินดีรับชำระด้วยคริปโต ตัวอย่างแพลตฟอร์ม ได้แก่ Propy, Crypto Real Estate และ Cryptohomes.io วิธีดำเนินการ:

1. แพลตฟอร์มเปิดให้ลงประกาศขายทรัพย์สินที่สามารถซื้อด้วยคริปโต
2. ให้บริการ escrow, จัดการกระบวนการธุรกรรม และสามารถดูแลการแปลงคริปโตเป็นเฟียตเมื่อจำเป็น

4) ใช้สินเชื่อแบบมีคริปโตค้ำประกัน

แทนที่จะขายคริปโต ผู้ซื้อบางรายเลือกกู้เงินโดยใช้คริปโตของตนเป็นหลักประกัน วิธีดำเนินการ:

1. ผู้ซื้อฝากคริปโตเป็นหลักประกันกับแพลตฟอร์มปล่อยกู้ด้วยคริปโต เช่น BlockFi หรือ Nexo
2. แพลตฟอร์มปล่อยกู้เป็นเงินเฟียตตามมูลค่าหลักประกันคริปโต
3. ผู้ซื้อใช้เฟียตซื้อบ้านและผ่อนชำระหนี้ หากผิดนัดชำระ ผู้ให้กู้มีสิทธิ์ชำระบัญชี (liquidate) หลักประกันคริปโต

5) วิธีผสม: จ่ายบางส่วนเป็นคริปโตและบางส่วนเป็นเฟียต

ผู้ซื้อบางรายใช้ทั้งคริปโตและเฟียตร่วมกัน วิธีดำเนินการ:

1. ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงให้ชำระบางส่วนเป็นคริปโต ส่วนที่เหลือเป็นเฟียต
2. วิธีนี้เหมาะในกรณีที่ผู้ซื้ออยากใช้คริปโต แต่ผู้ขายยังไม่พร้อมรับเป็น 100%

ข้อดี–ข้อเสียของการซื้อบ้านด้วยคริปโต

ข้อดี:

1. ธุรกรรมเร็วกว่า — การชำระเงินด้วยคริปโตมักดำเนินการได้เร็วกว่าโอนธนาคาร โดยเฉพาะการซื้อระหว่างประเทศ
2. ค่าธรรมเนียมต่ำกว่า — โดยเฉพาะธุรกรรมข้ามพรมแดน เพราะไม่ต้องผ่านตัวกลางอย่างธนาคาร
3. เข้าถึงได้ทั่วโลก — ชำระข้ามสกุลเงินได้โดยไม่ต้องกังวลอัตราแลกเปลี่ยน

ข้อเสีย:

1. ความผันผวน — มูลค่าของคริปโตอย่าง Bitcoin อาจแกว่งตัวสูง ส่งผลต่อมูลค่าธุรกรรม
2. การยอมรับจำกัด — ไม่ใช่ผู้ขายหรือทุกตลาดอสังหาฯ จะรับคริปโต ทำให้หาทรัพย์สินที่ซื้อด้วยคริปโตยากขึ้น
3. ความซับซ้อนด้านกฎหมายและภาษี — อาจก่อให้เกิดภาษีกำไรจากการลงทุน (capital gains) และต้องเผชิญข้อกำกับที่เพิ่มความซับซ้อนของกระบวนการ

ต้องเสียภาษีหรือไม่?

โดยทั่วไป ต้องเสียภาษี เมื่อซื้อบ้านด้วยคริปโต ประเด็นหลัก ได้แก่:

1. ภาษีกำไรจากการลงทุน (Capital Gains Tax): ในหลายประเทศ คริปโตถูกมองเป็นทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี เมื่อคุณขายหรือใช้คริปโตเพื่อซื้อบ้าน อาจต้องเสียภาษีจากส่วนต่างระหว่างราคาที่ได้มาและมูลค่า ณ เวลาทำธุรกรรม
2. ภาษีทรัพย์สิน: ไม่ว่าคุณจะใช้คริปโตหรือเฟียต การซื้อบ้านมักมีภาษีทรัพย์สินที่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองท้องถิ่น
3. ภาษีการขาย/อากรโอน (ถ้ามี): ในบางพื้นที่อาจมีภาษีหรือค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินเพิ่มเติม แม้โดยทั่วไปจะผูกกับตัวทรัพย์สินมากกว่ารูปแบบการชำระเงิน

ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อทำความเข้าใจภาระภาษีเฉพาะในเขตอำนาจศาลของคุณเมื่อใช้คริปโตในการทำธุรกรรมอสังหาฯ